LEY HIPOTECARIA EN VIGOR DESDE EL 17 DE JUNIO DEL 2019

 

Una Ley Hipotecaria más rigurosa pero también con más protección al consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativos entre el cliente y la entidad bancaria

GASTOS DE LA HIPOTECA

El cliente solo pagará la tasación, el resto de los gastos Notaria, Inscripción en el registro y Gestoría los asumirá la entidad bancaria. Hay varios bancos que en sus ofertas incluyen también este gasto de forma voluntaria. El banco también ha de hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados el famoso IAJD, algo que no recoge la Ley sino un Real Decreto Ley de 2018.

TASADORAS

Se podrá elegir libremente a los tasadores, a partir de ahora el consumidor y la entidad financiera podrán optar entre una Sociedad de Tasación reconocida por el Banco de España y un profesional homologado.

EVALUACIÓN DEL CLIENTE

Las entidades podrán realizar una evaluación de la solvencia del o los solicitantes del préstamo hipotecario antes de concederle el crédito. El cliente no deberá de pagar el coste de este estudio realizado por el banco.

COMISIÓN DE APERTURA

Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura. Habrá diferencias entre las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. Si, se obliga a que dicha comisión se devengue en un solo pago y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión de préstamo u otros similares.

VINCULACIONES

La banca no podrá imponer sus productos vinculados, aunque si hacer bonificaciones por los productos que se contraten. El cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas de seguros y en ningún caso, si el producto tiene las mismas características o mejores esto puede suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo.

CLAUSULAS SUELO

Quedan eliminadas de los contratos hipotecarios.

BORRADOR DEL CONTRATO

Los futuros hipotecados deberán de disponer del contrato hipotecario diez días antes de la firma para poder consultarlo con tiempo y de este modo ser capaces de entenderlo totalmente.

NOTARIO

Los notarios realizarán un cuestionario al futuro hipotecado para cerciorarse de que entiende todas las condiciones de su préstamo. El cliente tiene la obligación de ir al notario dos veces y éste debe de asegurarse de que entiende lo que va a firmar.

PERIODO DE REFLEXIÓN

Se establece un periodo de 10 días para que el prestatario pueda reflexionar sobre si realmente desea firmar la hipoteca en las condiciones ofrecidas. Además, el banco estará obligado a dar información sobre hipotecas de otras entidades.

INTERESES DE DEMORA

Se rebajan los intereses de demora, queda fijado en un 3% para las hipotecas nuevas y en un 2% para las antiguas. Anteriormente aplicaban los tres puntos más el tipo de interés inicial.

AMORTIZAR PRÉSTAMO

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo variable, es decir cuando devuelves antes del tiempo una parte o toda la deuda

—Si devuelves en los primeros 3 años del plazo, comisión máxima del 0,25%

—Si devuelves en los primeros 5 años, comisión máxima del 0,15%

—Si devuelves después de los 5 primeros años, no pagas comisión

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo fijo

—-Si devuelves en los 10 primeros años del plazo, comisión máxima del 2%

—-Si devuelves después de los 10 primeros años del plazo, comisión del 1,5%

Comisión máxima en casos de cambio del préstamo de tipo variable a fijo

—-Si haces el cambio en los 3 primeros años, comisión máxima del 0,15%

—-Si haces el cambio después de los 3 primeros años, no pagas comisión

NOVACIÓN

Si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo.

SUBROGACIÓN

La nueva norma facilita el cambio de la hipoteca de un banco a otro ya que desaparece la comisión de subrogación que oscilaba entre el 0,25% y el 1% en función del año en el que se compró la vivienda.

Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 15%.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por el impago de las cuotas. Si el retaso se produce en la primera mitad del préstamo la ejecución no se activará hasta los 12 meses de impago o hasta que el impago suponga el 3% de la deuda.

En la segunda mitad del préstamo el plazo se extiende a 15 meses o el impago del 7% de la deuda.

HIPOTECA VERDE

Las hipotecas verdes son aquellas que van dirigidas a proyectos de inversión en eficiencia energética. No tienen la necesidad de otorgar escritura pública y se podrán inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

BUENAS PRACTICAS

Tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, el Código de las Buenas Prácticas será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.

La norma no incluye ningún apartado especial sobre la dación en pago que se produce cuando el cliente entrega la casa al banco y se da por pagada la deuda. El silencio de la normativa en este sentido no es ninguna sorpresa el Gobierno ya dejo claro que la nueva Ley Hipotecaria no trataría este caso. La dación en pago seguirá siendo voluntaria y solo se aplicará si lo establecen las partes.

https://www.elespanol.com/economia/empresas/20181224/temor-banca-hipotecaria-genere-guerra-robarse-hipotecas/362964166_0.html

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