El valor de mercado es una cifra que se le asigna a una propiedad de cara a una hipotética transacción futura.

Un valor económico orientativo que no siempre es el precio final y que actuará de referencia y punto de partida a la hora de establecer una oferta concreta.

Existen muchos datos que determinan el valor de mercado de una propiedad, tamaño de la propiedad, número y tipo de habitaciones, los accesorios, la estructura y estado actual del edificio, el estándar de equipamiento y estilo arquitectónico, facilidad de acceso a la propiedad, restricciones de planificación y zonificación del Ayuntamiento, la ubicación de la propiedad y el nivel de comodidades.

Todo en su conjunto, finalmente, generará un valor de mercado.

Marsala Home afirma que el objetivo principal de un valor de mercado es «alcanzar una cifra concreta que describa la situación real y objetiva de la propiedad en un momento determinado. No debe confundirse valor de mercado con precio final, ya que una propiedad puede venderse por debajo del precio, pero su valor de mercado ser superior.  Se debe estudiar y analizar cada propiedad de forma individual.

No se valora la cifra máxima que un cliente pagaría por su compra, sino lo que varios clientes, en una pugna, estarían dispuestos a ofrecer.

En el modelo económico de la oferta y la demanda no es lo mismo que un cliente busque una propiedad en concreto que varios clientes deseen comprar esa misma propiedad. Si un usuario quiere vender una casa que cuesta un millón de euros rápidamente porque debe mudarse a otro país seguramente baje el precio para venderla lo antes posible. Esa casa tendría un valor de mercado de un millón, pero por necesidad quizá la venda por menos», explica Juan Ramón Ferrandis

Marsala Home también tiene en cuenta la zona: calidad del entorno, actividad comercial, áreas ajardinadas, equipamientos, servicios, líneas de transporte público, contaminación sonora, parcelas sin edificar… Se trata de que el informe describa el piso con el máximo detalle. Ahora bien, todo esto influye muy poco en el valor de tasación, ya que lo más determinante es la localización de la vivienda. Después, su antigüedad, superficie y estado de conservación.

Al final, no es otra cosa que el precio que está dispuesto a pagar un comprador.

«Un importe que varía a lo largo del tiempo en función de la oferta y la demanda, igual que sucede con el precio de un café o de un secador de pelo», indica Juan Ramón Ferrandis. «Por tanto, cuando la demanda es muy débil, como ha ocurrido en estos años, el valor de mercado inexorablemente baja, independientemente de que el bien ofertado sea el mismo». Ya en el siglo V antes de Cristo, Confucio sintetizó el proceso de valoración por comparación con la frase «tu casa vale lo que tu vecino está dispuesto a pagar por ella».

Así, la importancia de los parámetros no los fija el tasador, sino el propio mercado.

Con esta premisa se entiende que el aire acondicionado sea un elemento importante para el comprador en Alicante, por ejemplo, pero menos relevante en Santander.

A la hora de hacer una valoración la existencia de colegios o estaciones de metro o tren no es determinante, ya que el tasador va a elegir testigos cercanos que también tienen esos extras.

Que la casa esté reformada y que sea apreciada por el comprador supone un aumento del valor, explica Ferrandis. Pero no siempre. «Una inversión económica de gran importancia seguramente reduciría la demanda por su exclusividad estética y poca polivalencia, algo que haría que el valor no refleje el coste de la reforma y que podría deducir del valor los costes para adecuar esas estancias a un uso más genérico», añade el experto de Marsala Home. ¿Cómo aumentar entonces el valor de mí casa? Carmen Alonso recomienda un simple lavado de cara que sea valorado por el mayor número de potenciales compradores.

Cambio

El mercado inmobiliario ha sufrido una metamorfosis en los últimos años que ha provocado que los precios hayan tenido un repunte por la demanda. Introduciéndose nuevas formulas y formas de potenciar el valor de las viviendas como el Home Staging, la realidad Virtual, calidad de los reportajes fotográficos, cuidado en el trato de los clientes, explica Ferrandis.

Descubre el valor de mercado de tú casa